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房企被三道红线打回同一起跑线 降价回款最关键
来源: 阅房网 作者:郭芳菊 发布时间: 2020-11-10 阅读量:997

       没有哪个开发商说自己日子特好过,如果有,那多数也是假话,现在不只是说你赚钱就有好日子了,大房企还在赚钱,但他们的日子不比中小房企压力小。



       近日,A股上市房企陆续发布三季报。虽然今年很特殊,面对如此艰难的环境,但是全国各地房地产调控政策并没有出现明显的放松迹象。加上“三道红线”融资新规,开发商面临的压力是空前的。


       但话说回来,再差的时候也总有做得比较不错的。现在的市场就是高度集中化更加明显。数据显示,今年前三季度,排名靠前的房企无论是营收还是利润,均保持较高增长,呈现出强者恒强的态势;业绩出现衰退的房企则基本延续了半年报之后的颓势,各项指标下滑严重。


       也就是说,现在的房地产市场愈发呈现出一种严重分化态势,过去普遍都好的时代一去不复返了。而今天才是真正考验开发商实力的时候。看谁能先有这种忧患意识,并且能够有所突破现有的一些模式,走出一条康庄大道。很显然,太难了。但是开发商一直在摸索着。


       所以,无论你的业绩水平如何,大家都处在一个时代变革中,虽然你的业绩已经通过虹吸效应把中小房企的财富吸引到自己手中,但是如果不能适应新时代的发展和变化,照样会被时代抛弃。


       这一点,我想万科的郁亮更有发言权。


       10月31日,郁亮表示,“‘活下去’,是要做时代企业,努力适应变化;‘一根筋’,则是心无旁骛守着本分干到底。”“万科绝对没有五年发展规划,我们所说的‘活下去’翻成另外一个语言就是叫做时代企业。”如今房地产行业面临巨大变化,如果不适应变化就要被淘汰;变化也是一个新机会,谁适应这个变化,谁就有新的机会。


       哪怕是万科这样的企业也都在尝试着转型,自从“三道红线”以后,所有的房企都被固定在了一个起跑线上,虽然没有绝对的公平,但是相对来说,大家都被固定在一定的限制中,金融红利、土地红利都结束了,都要适应体制转变问题。


       回顾“金九银十”,实际上早就谈不上传统意义上的旺季,早就成色不足。那么当“三道红线”后,房企都处在一个起跑线上时,又当如何努力去冲刺仅剩不到两个月时间的业绩呢?四季度作为房企业绩比拼、降低负债的关键时点,既要降杠杆,还要卖房回款,更有债务到期和“三道红线”压顶,这些困境背后,开发商该怎么去突破呢?


       我一向说,在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,房企融资渠道逐步收窄收紧,在负债持续高企的背景下,开发商必须通过采取一定的措施来“弥补”业绩的亏空,否则全年任务很难完成。所以,我认为降价可能是很多房企最好的也是最后的出路。可是降价也是个技术活,不是说说那么简单,降价也有好多学问。这也是考验开发商们的一个非常重要的关键点。


       开发商的生命就是卖房回款,要想快速回笼资金,唯一的就是抓住购房者,谁能赢得购房者的信任,谁就能掌握市场主动权,降房价或者说稳定住房价是趋势,也是开发商们必须面对的考验。


       对头部开发商而言,早就做到了在全国范围各个季度以平稳的节奏推盘。融资渠道收紧,房企要降杠杆就得加快推盘,积极促销,狠抓回款。


       另外一个就是关于拿地,不拿地不行,拿地也不行,到底怎样行?融创中国孙宏斌说,“对融创而言,今年是从容的一年。融创要在保持负债总量稳定的前提下,通过增加销售、利润使公司负债率降下来。现在是土地市场风险最大的时候,土地拍得贵,不是很好的拿地时机。”


       同样,雅居乐陈卓林也表示,“我们现在不能乱拿地,下半年如果没有好地、没有好项目,我们就到明年拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”


       由此可见,拿地成为房企烫手的山芋行为,拿吧不是,不拿吧,也不是,所以收缩好这个度非常关键。谨慎拿地可能就有利于降负债。如果在卖房和销售回款上做好,不仅保证现金流动性,还可以降负债。


       还有一条路那就是卖股权了。有不少房企也在不断转让子公司股权,尽力尽早把杠杆率水平降到合规范围内。所以综合下来,摆在开发商面前的路不多,最普遍的办法就是降价卖房回款、谨慎拿地、卖股权。


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